Bauverwaltung

Aktuelles aus der Bauverwaltung

Mit dem Eintritt von Herrn Erwin Steurer in den wohlverdienten Ruhestand hat sich die Zuständigkeit in der Bauverwaltung geändert. Wir danken Herrn Steurer herzlich für sein langjähriges Engagement und die hervorragende Arbeit zum Wohl unserer Gemeinde.

Aufgrund seiner Pensionierung war eine Umstrukturierung der Aufgabenbereiche erforderlich. Bitte beachten Sie daher bei Bauanfragen und Baueinreichungen künftig folgende Vorgehensweise:

• Bauanfragen sind an bauverwaltung(at)hittisau.at zu richten
• Baueingaben und Einreichunterlagen sind im Gemeindeamt, 1. Stock, Allg. Verwaltung I Administration, abzugeben oder per E-Mail an bauverwaltung(at)hittisau.at zu richten

Wir bitten um Ihr Verständnis für diese organisatorischen Änderungen und danken für die gute Zusammenarbeit.

Bauen in Hittisau

Bauen ist eine Angelegenheit, von der sehr viele Menschen betroffen sind. Jedes Bauwerk, sei es noch so unbedeutend, hat Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild eines Dorfes. Und es hat ganz konkrete Auswirkungen auf die Menschen, die in der unmittelbaren Umgebung wohnen, deren täglicher Weg zur Schule, zur Arbeit, zum Einkauf, zur Kirche daran vorbeiführt. Gebäude können uns jeden Tag aufs Neue erfreuen oder wir können uns darüber ärgern. Manche Gebäude finden wir schön, andere hässlich, einige berühren uns innerlich kaum. Wenn wir darauf achten, merken wir, dass uns manche Hausfassaden freundlich anblicken, andere eher mürrisch, wieder andere ziemlich ausdruckslos. Mit dem Bau eines Gebäudes übernehmen viele von uns die Verantwortung, mit dem Gebautem der Dorfgemeinschaft ein Bild von sich zu vermitteln und darüber hinaus die Kulturlandschaft zum Besseren oder Schlechteren zu formen.

In diesem Sinne liegt Bauen immer auch im Interesse von uns allen. Im dörflichen Verband sind die Wünsche des Einzelnen möglichst in Einklang mit den Interessen der Gemeinschaft zu bringen. Mit jedem Bauvorhaben wird die baukulturelle Entwicklung einer Gemeinde geprägt. Bestenfalls wird bereits vorhandene Bausubstanz saniert und zweckmäßig wieder-/weiterverwendet.

Die Rechtsvorschriften für Sanierungen, Zu- und Anbauten oder Neubauten sind sehr komplex und umfangreich. Eine große Vielzahl an verschiedenen Gesetzen, Normen, Richtlinien, udgl. sind zu beachten.

Vor dem Start in die Entwurfsphase eines Bauplanes sind mehrere Vorarbeiten und Arbeitsschritte erforderlich. Bei Erfüllung der hier formulierten Arbeitsschritte sowie Beachtung dieser Informationen soll es möglich sein, nach einem Gespräch mit den Gestaltungsverantwortlichen der Gemeinde, gut vorbereitet in den Planungsprozess zu starten. Bei Berücksichtigung der empfohlenen Vorgangsweise und Maßnahmen kann anschließend das Bewilligungsverfahren zügig abgewickelt werden.

Grundvoraussetzungen

Flächenwidmung und Gefahrenzonen:

Bauwerke dürfen nur auf Flächen errichtet werden, welche eine für die Nutzung entsprechende Flächenwidmung aufweisen. Auf Freiflächen ausgewiesene Grundstücke dürfen nicht bebaut werden. Für eine bodenabhängige landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Bewirtschaftung erforderliche Gebäude können – bei Vorliegen eines entsprechenden Gutachtens vom Amt der Vorarlberger Landesregierung - Ausnahmen gewährt werden.

Der rechtsgültige Flächenwidmungsplan (LINK zum rechtsgültigen FWP) der Gemeinde ist dafür eine wesentliche Grundlage.

Mit der Erstellung des REP (räumlicher Entwicklungsplan) (LINK zum rechtsgültigen REP) wurde ein strategisches Instrument geschaffen, welches uns eine ganzheitliche und längerfristige Betrachtung der Raumplanung auf Gemeindeebene ermöglicht. Im REP ist klar definiert, wo in der Gemeinde die nächsten Jahre zusätzliche Widmungsflächen entstehen können.

Die Struktur unserer Landschaft birgt auch Gefahren. Steinschlag, Rutschungen, Wildbäche und Flüsse können zur Gefahr werden. Der Bund hat einen Gefahrenzonenplan (LINK zum den gültigen Gefahrenzonenplan) erstellt, welcher Grundstücke mit Gefährdungspotential einteilt. Je nach Zonen gelten Bauverbote oder die Bebauung ist nur bei Einhaltung vorgeschriebener Auflagen möglich.

Erschließung:

Eine rechtlich gesicherte Zufahrt zu einem Grundstück ist eine wesentliche Voraussetzung für eine mögliche Bebauung. Ist das Grundstück an einer öffentlichen Straße, ist eine Vereinbarung mit dem Straßenerhalten (Land, Gemeinde, Genossenschaft, sonstige) vorzulegen.

Die Versorgung mit einwandfreiem Trinkwasser muss nachgewiesen werden. Für Gebäude im Einzugsbereich der öffentlichen Wasserversorgung (LINK zum rechtsgültig verordneten Versorgungsbereich) gilt Anschlusspflicht, der entsprechende Nachweis ist damit auch gegeben. Bei Anschluss an eine private Wasserversorgung ist eine wasserrechtliche Bewilligung vorzulegen, zudem ist jährlich ein Trinkwasserzeugnis über eine Wasseruntersuchung zu erbringen.

Liegt das beabsichtigte Bauwerk im Einzugsbereich des öffentlichen Abwasserentsorgungsnetzes (LINK zum rechtsgültig verordneten Versorgungsbereich), ist es an den Kanal anzuschließen. Für Bauwerke außerhalb des Einzugsgebietes ist der Nachweis der Möglichkeit einer geregelten Abwasserentsorgung vorzulegen.

Wasser von Dachflächen und Vorplätzen (Oberflächenwässer) muss gefahrlos und ohne Beeinträchtigung von anderen Grundstücken bestenfalls versickert oder abgeleitet werden. Eine Einleitung ins öffentliche Kanalnetz ist nicht erwünscht. Vor der Einleitung in eine Tagwasserleitung oder ein Gerinne wird – in Abhängigkeit der versiegelten Flächen – eine Retention vorgeschrieben. Die Zustimmung der Eigentümer von Tagwasserleitungen und offenen oder verrohrten Gerinnen ist nachzuweisen.

Für eine geregelte Stromversorgung ist zu sorgen.

Gestaltung

Mit dem Bauen eines Gebäudes gestalten und prägen wir unser Dorf, unsere Region und unsere Kulturlandschaft. Und das Gebaute ist für eine lange Dauer Bestand unserer Umgebung, nicht einfach austauschbar und für alle wahrnehmbar. Der Bau eines Hauses ist somit nicht nur für einen selbst, es wird auch das Umfeld aller anderen damit gestaltet.

Es ist unsere Aufgabe, diese Wahrnehmungen für alle Bürgerinnen und Bürger verträglich zu gestalten, in dem wir uns auch folgende Fragen stellen:

• Wie wird ein Gebäude in das Gelände eingefügt?
• Wie fügt sich das Gebäude in das Umfeld ein?
• Wie fügt es sich zum vorhandenen Baubestand?
• Ist die Materialisierung stimmig?

Der Bregenzerwald ist seit jeher geprägt von einfachen, klar strukturieren Baukörpern, die sich ohne Geländeveränderungen sanft in die Landschaft einfügen. Einer schonungsvollen Einpassung in das Gelände ist höchste Priorität beizumessen – ein Gebäude hat sich dem Gelände anzupassen, nicht umgekehrt.

Leitlinien zur Bewahrung baukultureller Eigenheiten:

• Auf qualitätsvolle Architektur wird streng geachtet
• Raumprogramm: alle erforderlichen Räumlichkeiten für Wohnen, Freizeit, Fahrzeuge, Veranda, Wintergarten, Spiel- und/oder Gartengeräte, udgl. sollen in einem Baukörper untergebracht werden. Nachträgliche Zu-/Anbauten sowie Verhüttungen sind nicht erwünscht.
  Auf auskragende und auswuchernde Bauteile wie Balkon, Erker, Dachgaupen, Kreuzgiebel ist bei Neubauten jedenfalls, bei Sanierungen und Erweiterungen möglichst zu verzichten.
• Holz als Bau- und Fassadenmaterial soll als klares Bekenntnis zur Bregenzerwälder Holzarchitektur verwendet werden. Holz sollte nicht nur zur Kaschierung dienen.
• Dach: ein Satteldach mit dem First in der Mitte des Baukörpers soll bestenfalls berücksichtigt werden. Ausnahmen müssen gut abgestimmt und begründet werden.
• Auf Begrenzungsmauern soll verzichtet werden. Mauerwerke für Geländeanpassungen werden nicht bewilligt.
• Planung durch befugte ArchitektInnen wird empfohlen

Ablauf

Begutachtungsverfahren:

• Erfüllung der Grundvoraussetzungen
• Skizzierung der Projektidee
• Vorlage im Gemeindeamt
• Bewertung der Bewilligungs- oder Anzeigepflicht
• Beratungs(Planungs-)gespräch des Planers mit einem Gestaltungsbeirat und der Baubehörde
• Vorlage eines Projektentwurfes im Bauausschuss/Gestaltungsbeirat
• Was wird für die Beurteilung des Projektentwurfes erwartet:
  • Beschreibung des Bauvorhabens inkl. Aussagen zur Materialisierung und Farbgebung
  • Ansichten, Schnitte, Höhenlinien/-punkte (mind. 0,5m Stufung)
  • Anpassung an das Bestandsgelände: das gewachsene Gelände sowie das Geplante ist planlich eindeutig darzustellen und mit Absoluthöhen zu versehen
  • Lageplan mit den Nachbargrundstücken
  • Übersichtsplan mit der weiteren Umgebung
  • Ansichten/Schnitte mit Darstellung der Geländesituation
  • Umgebungsplan und Außengestaltung
  • Bei Um-/Zubauten: klare Darstellung von Abbruch und Neubau
  • Bestenfalls Vorlage eines Modells
• Zustimmung aus dem Bauausschuss

Bauverfahren:

• Baueingabe - die Anforderungen und der Umfang für die Einreichungsunterlagen sind gesetzlich vorgegeben (Verordnung der Landesregierung über die Baueingabe, LGBl.Nr. 62/2001). Wesentlicher Inhalt:
  • Schriftlicher Bauantrag mit Namen, Adresse, TelNr., E-Mail, bauwerbende Person, Angabe von Art, Lage, Umfang und beabsichtigter Verwendung des Bauvorhabens
  • Unterschriften von der bauwerbenden Person, aller Grundstückseigentümer, allenfalls von Nachbarn bei Bedarf einer Abstandsnachsicht
  • Zufahrten: Nachweis der rechtlich gesicherten Anbindung an eine öffentliche Verkehrsfläche
  • Maßstäbliche Plan- und Beschreibungsunterlagen
  • Baubeschreibung: Ausführungsart der Bauteile mit den dazugehörenden Berechnungen, Abwasserbeseitigung, Strom- und Wasserversorung, Heizung, uä.
  • Übersichtsplan (M 1:1000)
  • Schnitte, Ansichten, Grundrisse (M 1:100)
  • Abstandsflächenplan (M 1:200)
  • Lageplan (M 1:500) mit Darstellung des Bauvorhabens samt Zufahrten, Abstellplätzen, Abwasseranlagen u.ä.
  • Energieausweis (kann im Einzelfall auch entfallen)

Nach entsprechender Eingangskontrolle auf Vollständigkeit und allenfalls notwendiger Ergänzungen durch die Gemeinde werden die Unterlagen an die Baurechtsverwaltung Bregenzerwald weitergeleitet. Dort wird – im Auftrag der Gemeinde – das weitere Bauverfahren abgewickelt.

Bauausführung:

• Mit der Bauausführung darf erst begonnen werden, wenn ein schriftlicher, rechtswirksamer Bescheid vorliegt.

Unerlaubte Bauführung:

• Wenn aufgrund einer Anzeige an die Behörde oder von Amts wegen festgestellt worden ist, dass ein Bauwerk oder ein Gebäude ohne Baubewilligung oder abweichend von der erteilten Bewilligung ausgeführt wurde, hat die Behörde ein Ermittlungsverfahren einzuleiten. Jede unerlaubte Bauführung muss bei der Bezirkshauptmannschaft angezeigt werden (Strafrahmen bis zu EUR 28.000,00). Die Herstellung des rechtmäßigen Zustandes (Abbruch) ist meist die Folge.

Gestaltungsbeirat / Bauausschuss

Der Bauausschuss 

Der Bauausschuss tagt im Zweimonatsrythmus jeweils am 2. Mittwoch des Monats, wenn Projekte vorliegen. Zwischen den Bauausschuss-Sitzungen werden bei Bedarf Planungsberatungen mit einem Architekt angeboten, um in einer frühen Phase der Planung auch die Fragen des Ortsbildes entsprechend zu berücksichtigen. Abgabetermin ist eine Woche davor. Die Expertise im Bauausschuss wird durch Sachverständige für Architektur und Baugestaltung (Gestaltungsbeiräte) beigesteuert. Sie legen dem Bauausschuss ihre Beurteilungsergebnisse vor und stellen sich in den gemeinsamen Sitzungen dem Dialog darüber. Die Beratungsergebnisse haben für den Bürgermeister als Baubehörde empfehlenden Charakter. Ist das Beratungsergebnis positiv, so erfolgt die weitere Bearbeitung des Baubewilligungsverfahrens umgehend durch die Baurechtsverwaltung Bregenzerwald. Die „Leitlinien und Motive des Gestaltungsbeirates“ bilden für die Beurteilung eine wichtige Grundlage.

Bauausschussmitglieder
Gerhard Beer (Liste Hittisau)
Simon Hagspiel (Liste Hittisau)
Raimund Nenning (Liste Hittisau)
Karl Schwärzler (Zämma.Schaffa)
Markus Arnold (Zämma.Schaffa)
Dominik Feurstein (Zämma.Schaffa)

Gestaltungsbeiräte
Mag.Arch. Elmar Ludescher
Mag.Arch. Simon Metzler

Schriftführer und Vorbereitung:
Gerhard Beer

Formulare
Bauantrag & Bauanzeige
Fertigstellungsmeldung
Bauabstandsnachsicht
Grundteilung

Umwidmungsanträge

Anträge für die Änderung des Flächenwidmungsplanes sind mit dem Formular „Antrag Umwidmung“ schriftlich vom Eigentümer des entsprechenden Grundstückes zu stellen. Andere Personen sind antragsberechtigt, wenn sie vom Grundeigentümer schriftlich dazu ermächtigt oder berufsmäßige Parteienvertreter sind.

Die lt. Antragsformular erforderlichen Planunterlagen (Lageplan, Erschließungsplan) werden bei Bedarf  im Gemeindeamt (Bauamt) bereitgestellt. Ebenfalls wird ein Erläuterungsbericht und eine Flächenbilanz erstellt.

Verfahren

Zunächst erfolgt die Beratung im Raumplanungsausschuss der Gemeinde Hittisau. Die Abstimmung mit den örtlichen Raumplanungszielen, mit dem Räumlichen Entwicklungsplan und allfälligen Gutachten von Raumplanungsfachleuten bildet die Grundlage der Entscheidungsfindung.

Der Raumplanungsausschuss übergibt der Gemeindevertretung eine Beschlussempfehlung. Bei positivem Beschluss kommt es zur öffentlichen Auflage bzw. zur Anhörung (Öffentliche Dienststellen, Nachbarn und Betroffenen), danach zum eigentlichen Umwidmungsbeschluss durch die Gemeindevertretung. Die Umwidmung muss von der Aufsichtsbehörde (Amt der Landesregierung, Abt. Raumplanung) genehmigt werden, erst dann wird die Widmung durch Verordnung des Bürgermeisters rechtskräftig.

Bei Umwidmungen in Baufläche sind neben Befristung und Folgewidmung oder einem Raumplanungsvertrag zumeist auch Anordnungen zum Maß der baulichen Nutzung zu treffen. In bestimmten Fällen zudem eine Umwelterheblichkeitsprüfung (UEP).

Formular:
Ansuchen um Änderung des Flächenwidmungsplanes